Byty v Praze. V posledních dnech to na Facebooku vře! Prázdné byty. Elektroměry. Zlí spekulanti z ciziny. Proradní investoři, kteří v řečených prázdných bytech pomalu rozjíždějí těžbu bitcoinů, aby se jim elektroměr aspoň trošku točil. Emoce až do stropu, a přitom nikdo nedává žádná fakta a čísla. Zkusím to změnit. Zkusím napsat článek plný dat – a slibuju, že když ho dočtete, tak celou tu šaškárnu v Praze uvidíte mnohem jasněji.

Nejdřív: proč krize!!!

1. Urbanizace – světový trend, všichni už jste slyšeli tisíckrát. Ale většina z nás podceňuje, jak zásadně mění Prahu a celé Česko. Jen pro představu. V roce 1928 měly české země stejně obyvatel jako dnes – 10.5 mega. Ale Praha měla tehdy jen něco přes 800k obyvatel. Dnes má 1.3 miliónu. Hlavní město tedy vysálo ze zbytku republiky půl miliónu lidí, jen to břinklo. Takové ty anekdoty, že správný Pražák se narodil na Moravě, to nejsou jen anekdoty – na tom je kus pravdy. A pojede to dál. Lidi chtějí komfort města, obchody, bulváry, anonymitu, noční život, vzdělání – co vás jen napadne. Urbanizace jede po celém světě a ten vlak nikde nestaví.

2. V posledních letech přibývá v Praze každý rok cca 13-14k lidí čistá ruka. Jo, to už je po započtení těch, co se vystěhují z Prahy do Zápraží, které možná ještě znáte pod starým jménem Středočeský kraj. Tímhle tempem přibude do roku 2030 v Praze 160k lidí, některé odhady říkají i 200k lidí, takže Praha si v roce 2030 klidně sáhne na 1.5 miliónu. Co chcete – je to jedno z nejbohatších měst v Evropě, je krásné, bezpečné, lidi bude dál přitahovat jako magnet. (https://bit.ly/2I2OAu3)

3. Ale bacha! Hlad po bytech roste ještě rychleji než obyvatelstvo. Přibývá singles – a ti chtějí taky svůj byteček. Dnes už je v průměru jen 1,85 osoby na byt a bude to klesat. Každý rok přibývá VŠ studentů – ale kapacity kolejí se nemění. Do toho přidejte rozpálenou ekonomiku, bohatnoucí lidi, mnohem snazší přístup k hypotékám (přibržděný až vloni) – ta poptávka tu prostě je.

4. Čistě aby se ubytovali noví obyvatelé Prahy (zmíněných 14k ročně), bylo by potřeba stavět asi 7 500 bytů každý rok. Ale protože v Praze už existuje manko víc než 22 000 chybějících bytů (studie Deloitte 2017 https://bit.ly/2uL7PPY), bylo by potřeba přidávat každý rok do roku 2030 spíš 10 000 bytů ročně.

Tohle číslo si zapamatujte. TRH V PRAZE POTŘEBUJE STAVĚT TAK 10 000 BYTŮ ROČNĚ, jen aby byl v rovnováze!

Podotýkám, že 10k bytů ještě neznamená žádné zlevňování, jen vyrovnání existující poptávky. Kdybyste snad chtěli snít o zlevňování, tak byste museli vytvořit převis nabídky, takže stavět třeba 12-14 tisíc kousků ročně.

5. A to ani nemluvím o tom, že do Prahy denně dojíždí asi 200k lidí za prací. Developeři mají zjištěno, že 60 procent z nich by rádo v Praze bydlelo, kdyby si to ovšem mohli dovolit. Pokud by tedy náhodou ceny v Praze klesly (ukážeme si, že z toho nemusíte mít strach), tak by jen tato nová poptávka trh spolehlivě požrala. (https://bit.ly/2FYxXNJ)

6. Takže jsme si řekli, že potřebujeme 10 000 bytů ročně. A teď přichází ten problém. V PRAZE SE NESTAVÍ. Respektive staví se málo. Za posledních 10 let se staví v průměru 5 200 bytů ročně. Tedy asi 1/2 toho, co potřebujeme.

7. Jen pro srovnání – za celých 30 let od revoluce se v Praze nepostavilo ani tolik bytů, co komunisti postavili za jednu dekádu v 60., 70. nebo i 80. letech. Tím tady proboha neobdivuju komunisty – nesnáším je, aby bylo jasno. Ale konstatuju fakta. Můžeme se bavit o kvalitě té výstavby, esteticky to byla bída, ale na kvantitu se stavělo NÁSOBNĚ víc než dnes. Přitom ta sídliště byla často urbanisticky slušně zvládnutá a dobře napojená na infrastrukturu včetně metra. To píšu pro ty, kdo by snad měli pocit, že se v Praze staví příliš.

8. Teď už začínáte vidět podstatu problému – staví se půlka toho, co potřebujeme. To má ještě nějakou historii v čase. V devadesátkách se developeři často chovali prasácky – stavěli děsně, rozhodně nebyli dobrými sousedy. Radnice proti nim tedy vyhlásily křížovou výpravu. Ještě v roce 2006 se vydalo 11 365 stavebních povolení – a to je klíčová věc, protože bez povolení není bytu. Při volbách v roce 2014 už všichni kandidáti slibovali boj proti zlým developerům. A taky se jim to podařilo, výstavba byla téměř paralyzována. Počet vydaných povolení od roku 2006 KAŽDÝ ROK KLESÁ, nyní už je jen asi na 5000 ks, což vám zároveň říká, že nedostatek bytů bude i za pár let. (https://bit.ly/2OMmCDd)

9. Paradoxně největší zaškrcení výstavby přišlo právě kolem roku 2014-15, kdy ekonomika šla nejvíc nahoru, lidi nejrychleji bohatli a banky nejochotněji půjčovaly na byty. Výsledek si dovedete představit – totální převis poptávky a akcelerace té katastrofy, které dnes čelíme. A budeme čelit.

10. Cenovou apokalypsu pak ještě osolily zásahy státu. V roce 2007 byla DPH při stavbě bytů ještě jen 5 %. Od té doby se 4x zvedla (!) a nyní činí 15 procent (mluvím o tzv. sociálních, ne luxusních bytech!) Takže když si dnes třeba mladá rodina koupí byt za 7 mega, tak z toho víc než 1 milión šlo státu. Připadá vám to jako hustá podpora rodiny a bydlení? Mně moc ne.

11. Co nabídku zásadní způsobem omezuje, a tedy zvyšuje ceny? Developeři i nezávislí odborníci se shodují, že především katastrofální, nepopsatelná byrokracie stavebních povolení. Zde víceméně bojujeme se zeměmi jako Kongo nebo Papua Nová Guinea o to, kdo bude mít pomalejší a děsivější schvalovací proces. Konkrétně jsme v rychlosti stavebního řízení na 156. místě ze 190 zemí světa (https://bit.ly/2HWPGXX), zhruba na úrovni horších zemí Afriky. Když nyní požádáte o schválení projektu, tak stavbu začnete v průměru za 7 let, výjimkou ovšem nejsou ani lhůty mnohem delší. Odhaduje se, že nyní je v nekonečném stavebním řízení uzamčeno 900 projektů se 40 000 byty – to už by trhem zahýbalo! (https://bit.ly/2K52EVv)

12. Co tedy s tím? Podívejme se nejdřív na problematiku legendárních prázdných bytů od zlých investorů. Jan Čižinský ve svém postu (https://bit.ly/2OKVGDT) odhadl jejich podíl v nových projektech na 10-20 %. OK, tak vezměme těch děsivých 20 procent, ať nežerem. Řekli jsme si, že se staví 5000 bytů ročně. Z toho 20 procent je 1000 bytů. Kdybychom tedy nějakým zákrokem (a ten by musel být opravdu brutální!) dokázali donutit VŠECHNY tyto zlé spekulanty, aby své nové byty vrhli na trh, tak bychom získali tisícovku bytů ročně! Wow! Furt by nám jich chybělo 5000 každý rok! To asi nebude zrovna cenové zemětřesení, že. Samotná likvidace spekulantů u nových projektů neudělá s cenami v Praze skoro nic.

13. Pojďme to nyní vztáhnout na všechny byty, nejen na ty nové. Pojďme se vážně a bez ideologických nánosů pobavit o dani na neobsazené byty. Existuje ve světě (Vancouver, Paříž, Singapur, Hong Kong), vloni ji navrhovali komunisté (https://bit.ly/2UeQldW), v programu ji mají Piráti (https://bit.ly/2uMf8XM). Ve Vancouveru se platí 1 % z hodnoty prázdného domu ročně – takže za 7milionový byt byste ročně zaplatili daň 70 000 Kč. Není to velký úspěch – v prvním roce po zavedení daně klesl počet prázdných nemovitostí jen asi o 15 % a kritická situace ve městě se nijak nezměnila (https://bit.ly/2txeTPr). V Paříži se za prázdné byty platí daň ve výši 60 % ročního nájmu. Takže pokud by váš byt měl tržní nájem 15 000 měsíčně, platili byste daň 108 000 Kč ročně. Hong Kong chce zavést daň ve výši 5 % hodnoty bytu (https://reut.rs/2OIFRxx, tedy super brutální verze Vancouveru), v Singapuru je progresivní daň od 4 do 12 procent hodnoty bytu.

14. Jak by to – čistě teoreticky – vypadalo v Praze? Statistici odhadují, že v Praze je 8 procent prázdných bytů (https://bit.ly/2WJCqJv). Buďme drsní a řekněme, že je to 10 procent. Celkem je v Praze 700k bytů, to by znamenalo 70k prázdných bytů. Kdybychom měli stejnou úspěšnost jako ve Vancouveru, tedy že investoři vrhli 15 % těchto prázdných bytů na trh, znamenalo by to příliv 10 500 dodatečných bytů. To už něco je, vytrhlo by nám to trn z paty na 1 rok. Ale v horizontu roku 2030 je to jako plivnutí do moře. V příštích 10 letech budeme potřebovat cca 100 000 bytů. Zdanění neobsazených bytů by podle mě růst cen zpomalilo či zastavilo jen na kratičkou dobu.

15. Takže co s tím vším? Co dělat s touto krizí? Základní recepty znají všichni:

A. Radikální zrychlení schvalovacího procesu u nových staveb. Jeden centrální úřad, kratší lhůty, modernější proces. To je již v běhu, mělo by to začít platit v roce 2021, očekávám určité zpoždění, ale s odstupem několika let to začne pomáhat.

B. Odblokování výstavby na brownfieldech a volných plochách uvnitř Prahy. Nový Metropolitní plán IPR tomu jde dobře naproti.

C. Lepší vyjednávání s developery. Praha by mohla dostávat část bytů v každém novém projektu do městského vlastnictví – jako součást ceny ze pozemek. Je to běžné leckde ve světě. Pomohlo by jí to vybudovat zásobu sociálních bytů, viz další bod.

D. Absolutně klíčové – výstavba nájemního bydlení, město jako silný a cenotvorný hráč na trhu. Vzorem je tu Vídeň, snad jediná světová metropole, která není v cenové krizi nemovitostí. Proč tomu tak je? Protože Vídeň už skoro 100 let úspěšně staví nájemní bydlení. Vídeň má 220 tisíc bytů přímo v obecním vlastnictví a podobný počet mají obecně prospěšné společnosti navázané na město. Výsledkem je, že 62 procent Vídeňanů bydlí v tzv. sociálních bytech s regulovaným nájemným – 7 EUR za m2, tedy asi 18 000 Kč za 100metrový byt! (https://bit.ly/2M39Hts) To je famózní úspěch, ale není to recept, který se dá rychle zkopírovat. Dohnat stoletý náskok Vídně bude sakra těžké. A vyžaduje to olbřímí náklady. Ve 20. a 30. letech minulého století Vídeň vydávala až 30 procent svého ročního rozpočtu jen na nákup pozemků a stavbu domů. Chtěl bych být radikální, ale takové objemy Praha nedá. Pro srovnání: momentálně spravuje hlavní město asi 7 000 bytů, dalších 35 tisíc bytů je svěřeno městským částem. (https://bit.ly/2UgcqsE)

E. Další faktory. Práce z domova, výstavba alternativních center – 1.5milionové město už by mělo mít víc než jen jedno administrativní centrum, aby se všichni nemuseli snažit bydlet poblíž starého jádra. Víc příměstských vlaků, nová kolejová trať směrem na JV, za Jesenici. Udělat bydlení mimo Prahu přijatelnější pro víc lidí.

F. Snížit vysokou DPH při stavbě nemovitosti! Nebudu ani říkat, že ideologicky je mi toto řešení mnohem bližší než případné daně na prázdné byty.

16. Co tohle všechno znamená? Pište si moji předpověď. Pokud nedojde k zásadní ekonomické recesi či nenadálé katastrofě (czexit), CENY NEMOVITOSTÍ V PRAZE BUDOU VE STŘEDNĚDOBÉM HORIZONTU NADÁLE STOUPAT. Je to jasné z nedostatečné nabídky, která nestíhá držet s urbanizací a demografickým vývojem. Momentálně není síla, která by to zastavila – i případné zdanění prázdných bytů by růst cen jen na chviličku zpomalilo, pokud vůbec. Výrazněji pomoci mohou jen dlouhodobé zásahy popsané výše. Především je nutno více stavět. Kvůli fiskálním omezení nečekám, že se Praha vydá cestou Vídně s jejím městským bydlením (i když bych si to přál), spíše očekávám, že Praha bude konvergovat k modelu Mnichov. Tedy mimořádně drahé nemovitosti, střední třída vytlačená do vnějšího pásu, vlastnictví bytu v centru je čistý luxus, doživotní pobyt v nájmu jako standard pro většinu lidí.

Samozřejmě proti tomu musíme bojovat a podporovat všechny kroky popsané v bodech A-F (a další, které se sem nevešly). Přesto vám nechci mazat med kolem huby – se zlevněním nemovitostí bych příliš nepočítal. A pokud ano, tak za okolností, které by se nám nelíbily. Kdo si můžete koupit třeba jen malý kousek Prahy či Středočeského kraje, zkuste to, nebudete litovat. Polemiku s jednotlivými čísly a body samozřejmě vítám, ale za závěrečné doporučení dám ruku do ohně. V každém případě je toto formát, jak bych si přál být politiky informován – ne emotivními výkřiky o elektroměrech.

Text byl publikován na autorově facebookovém profilu