Ilustrační foto FOTO: AdobeStock
FOTO: AdobeStock
To, že nemovitosti v České republice jsou drahé a jejich zdražování nepřestává, je něco, na co jsme si už celkem zvykli. Podle analýzy agentury Bloomberg jsme ale v žebříčku zemí OECD na druhém místě s největším rizikem prasknutí nemovitostní bubliny a pádu cen nemovitostí hned za Novým Zélandem. Zpráva to není v žádném případě pozitivní a potvrzuje dlouhodobé obavy, které zaznívají i od představitelů České národní banky. Proč je propad cen bytů tak špatný a co by znamenal pro naši ekonomiku?
Agentura Bloomberg se ve své analýze zaměřila na poměry cen nemovitostí k nájmům a příjmům. V 19 zemích OECD jsou přitom tyto poměry vyšší než před finanční krizí v roce 2008. V mezinárodním srovnání si pak velmi špatně vede právě Česká republika, u které je náchylnost k propadu cen nemovitostí druhá nejvyšší, hned za Novým Zélandem, následuje Maďarsko, Austrálie, Kanada a Portugalsko. Naopak velmi dobře je na tom Norsko, Finsko či Itálie.
To, že jsou nemovitosti v Česku předražené a že se na nich s největší pravděpodobností nachází bublina, která by za určitých okolností mohla prasknout, což by rozhodně nebylo nic příjemného, není žádná novinka. Ostatně Česká národní banka minulý týden rozhodla o tom, že ponechá v platnosti nastavení limitů ukazatelů pro poskytování hypotečních úvěrů zavedené od 1. dubna 2022, které je právě reakcí na nadhodnocení cen nemovitostí a přehřívání trhu s nimi a které má chránit finanční sektor.
Uvedených limitů je hned několik. Jde o to, že celkový dluh žadatele o úvěr vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu musí činit 8,5, u žadatelů mladších 36 let pak 9,5 (limit ukazatele DTI). Poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem potom musí být na úrovni 45 %, u žadatelů mladší 36 let na úrovni 50 % (limit ukazatele DSTI). A v neposlední řadě poměr úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti musí být na 80 %, u žadatelů mladších 36 let na 90 % (horní limit ukazatele LTV).
Nafukování bubliny na trhu s nemovitostmi
Končící guvernér centrální banky Jiří Rusnok k tomu řekl: „Nastavení limitů ukazatelů LTV, DTI a DSTI je v současné výjimečně nejisté době zcela nezbytné. Nelze přehlížet přetrvávající vysoké nadhodnocení cen bydlení ani skutečnost, že v prvních měsících letošního roku dále narůstal podíl úvěrů se značně rizikovými charakteristikami.“
Z toho je zřejmé, že Česká národní banka si uvědomuje, že v aktuální situaci je potřeba podnikat kroky, aby přehřátý trh s nemovitostmi a nafouknutá bublina v této oblasti případně neohrozily bankovní sektor. ČNB v této souvislosti dokonce uvedla, že ceny bytů v Česku byly ke konci roku 2021 přibližně o 40 procent vyšší, než by odpovídalo úrovni příjmů mediánové domácnosti a požadovaným výnosům z pronájmu nemovitosti.
Jiří Rusnok a centrální banka o přehřívání realitního trhu u nás a nafukování bubliny na trhu s nemovitostmi hovoří už několik let, a to i v situaci, kdy výše uvedené číslo nebylo 40 procent, ale třeba 25 – 30 procent nebo i méně. Zároveň je pravda, že se guvernér ČNB snaží situaci zbytečně nedramatizovat.
Příznak větších problémů a otřesů
Například loni v listopadu v rozhovoru pro týdeník Respekt na otázku, jestli jde o bublinu, která splaskne, odpověděl: „Jde o nadhodnocení počítané pro domácnost s mediánovým příjmem. Tedy o číslo, které je potřeba správně interpretovat. Navíc nadhodnocení je soustředěno do exponovaných oblastí, jako je Praha, Brno, horská střediska nebo vysokoškolská centra. Ve zbytku republiky možná není nadhodnocení žádné,“ zdůraznil Rusnok.
A pokračoval: „Obecně platí to, co dnes už uznává snad každý – tedy že vzhledem k příjmům a výkonu ekonomiky jsou nemovitosti předražené. Jednoho dne by se jejich ceny měly se zbytkem ekonomiky srovnat. To ale nemusí proběhnout nějakým prasknutím bubliny. Ceny mohou po nějakou delší dobu stagnovat, a bude-li ekonomika zároveň normálně růst, tak se rovnováha postupně obnoví. Neříkáme, že tu má dojít k nějaké realitní krizi a že zítra začnou ceny nemovitostí padat.“
Situace zřejmě není vyloženě dramatická a prasknutí nemovitostní bubliny určitě není ničím jistým, co se rozhodně stane a čemu se už nevyhneme. Riziko, že se ho dočkáme v rychlejší a problematičtější podobě, než je postupné obnovování rovnováhy, o kterém hovoří Rusnok, se ovšem pravděpodobně zvyšuje spolu s tím – což napovídá i analýza agentury Bloomberg – jak předražení nemovitostí narůstá a rovněž jak ČNB zvedá své úrokové sazby. Naposledy tak učinila tento týden, když zvýšila svoji základní sazbu o 1,25 procentního bodu na 7 procent.
Souběžně s tím samozřejmě výrazně rostou i úrokové sazby na hypotékách, což jednak snižuje poptávku po nich, kterou současně tlumí výše zmíněné limity pro poskytování hypotečních úvěrů, ale především to dostává pod tlak domácnosti s hypotékou, kterým končí fixace výše jejich splátek. Ty jim tak mohou dramaticky vyskočit, takže se tyto domácnosti mohou dostat až do problémů se splácením své hypotéky.
Kdyby se následně na nemovitostní trh dostalo větší množství takovýchto bytů, mohlo by to vést až k výraznějšímu poklesu cen nemovitostí. Pro naši ekonomiku by to neznamenalo nic dobrého, protože by to bylo příznakem větších otřesů a problémů, do kterých by se část občanů dostala a které by ve svých důsledcích zasáhly celou společnost.
